Comprar casa en Querétaro es un trámite largo y, para la mayoría, el mayor desembolso de su vida. Esta nota describe la ruta completa, con tiempos reales de 2025 a 2026 y la lista de documentos que te vamos a pedir.
Antes de empezar: entender el presupuesto
El presupuesto no es solo el precio del inmueble. Hay que sumar: enganche (del 10 al 20 por ciento), gastos notariales (entre el 7 y el 9 por ciento del valor de venta, variable por zona), honorarios de gestoría de la casa, avalúo bancario (si usas crédito) y los traslados al Registro Público. La regla que usamos en oficina es reservar el 10 por ciento del precio de la casa para costos de cierre.
Paso 1 — Precalificación crediticia
Si vas a usar INFONAVIT, FOVISSSTE o crédito bancario, el primer paso es precalificar. Revisamos tu puntaje de buró, sacamos la precalificación oficial en INFONAVIT (si aplicas) y la pedimos en dos o tres bancos. Con eso sabemos el monto máximo del crédito y la mensualidad, antes de enamorarte de una casa que no puedas pagar. Tarda 48 a 72 horas, sin cargo si cerramos la operación con la casa.
Paso 2 — Visitas de inventario
Con presupuesto y tipo de inmueble definidos, agendamos 2 a 4 visitas. En oficina seleccionamos propiedades revisadas: con documentos al día, libre de gravamen y a precio cercano al comparable de la zona. Cada visita dura 40 a 60 minutos: recorrido, medidas rápidas, revisión de acabados y fotos adicionales si las necesitas.
Paso 3 — Carta de intención y pre-contrato
Cuando decides una propiedad, firmamos una carta de intención con el vendedor. Ese documento fija precio, forma de pago, plazo y anticipo. Suele ser el diez por ciento del precio por SPEI, directo a la cuenta del vendedor. La casa no recibe ese dinero.
Antes de firmar, verificamos: título de propiedad, boleta predial del año en curso, boleta de agua pagada, uso de suelo municipal y, lo más importante, constancia de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad. Si aparece un gravamen (hipoteca, embargo, limitación), se resuelve antes de firmar o se cancela la operación.
Paso 4 — Avalúo bancario y expediente
Si vas por crédito, el banco manda su propio perito a hacer avalúo. Tarda entre 7 y 10 días hábiles. En paralelo, armamos el expediente del comprador: comprobantes de ingreso, estado de cuenta, identificación, acta de nacimiento, CURP y RFC. El banco revisa el expediente y emite autorización final.
En total, desde la precalificación hasta la autorización pasa un mes y medio. Para compra de contado, el proceso se reduce a dos semanas.
Paso 5 — Notaría y firma
Eliges al notario (o te sugerimos de una red de tres notarías queretanas con las que trabajamos seguido). El notario hace: avisos a Catastro y al Registro Público, consulta de libertad final, redacción de la escritura y cita de firma. En la cita de firma, el comprador liquida el saldo al vendedor por SPEI o cheque certificado, se firman las escrituras y se entregan las llaves. La escritura inscrita regresa en 45 a 90 días hábiles, según la carga del Registro.
Tiempos reales
En un caso ideal, con crédito aprobado y documentos del vendedor en regla, la operación se cierra en 8 a 12 semanas desde la precalificación. Si hay gravamen por regularizar, sumar 4 a 6 semanas. Si el vendedor no tiene actualizada la cédula catastral, sumar 2 a 3 semanas más.
Qué no hacer
- No dar anticipos en efectivo. Toda transferencia debe quedar en el estado de cuenta.
- No firmar la carta de intención antes de ver la constancia de libertad de gravamen.
- No pagar el inmueble completo antes de la firma de escritura. El saldo va contra la escritura en notaría.
- No aceptar presión para cerrar «antes de que llegue otro comprador». Si hay otro comprador real, lo verás firmando también.
