Si llegas a la oficina a pedir un avalúo, la primera pregunta que te hacemos es para qué lo vas a usar. La respuesta decide si necesitas avalúo comercial o avalúo bancario. Son documentos distintos, con usos distintos, firmados por peritos distintos.
Avalúo comercial
El avalúo comercial establece el valor del inmueble en el mercado abierto hoy. Lo firma un valuador profesional (no el banco) y se usa para:
- Fijar precio de salida al vender tu propiedad.
- Repartir herencias o partir una copropiedad.
- Demandas o juicios de divorcio.
- Decidir una oferta cuando compras de contado.
Metodología: tres enfoques combinados. Comparativo de mercado (qué se ha vendido y a cuánto en los últimos 12 meses en la zona), costo de reposición (cuánto costaría construir algo igual hoy) y capitalización de rentas (cuánto renta y qué rendimiento da). El informe trae planos, fotografías, cédula catastral y hoja de comparables.
Honorarios en la casa: $5,500 residencial hasta 300 m², $7,800 de 300 a 600 m², desde $12,500 comercial o industrial. Entrega en 5 a 10 días hábiles.
Avalúo bancario
El avalúo bancario sirve para que un banco autorice un crédito hipotecario. Lo firma un perito registrado en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) acreditado por ese banco específico. Es decir, cada banco tiene su lista de peritos autorizados; no puedes llegar con un avalúo ya hecho por tu valuador de confianza.
Honorarios: los paga el comprador y suelen ir de $4,500 a $9,000 según el inmueble. Lo contrata el banco; tú solo coordinas la visita del perito y lo pagas.
Metodología: enfoque de mercado y de costo de reposición. No usa capitalización de rentas. El valor que arroja suele ser conservador (cinco a diez por ciento por debajo del precio de venta negociado) porque el banco quiere protegerse si tiene que ejecutar la hipoteca.
Las diferencias prácticas
| Comercial | Bancario | |
|---|---|---|
| Firma | Valuador profesional de la casa | Perito acreditado ante el banco (SHF) |
| Usa capitalización de rentas | Sí | No |
| Enfoque del valor | Precio de mercado hoy | Valor de garantía para el crédito |
| Honorarios | $5,500 a $12,500+ | $4,500 a $9,000 (paga comprador) |
| Entrega | 5 a 10 días hábiles | 7 a 14 días hábiles |
| Vigencia | 6 meses | 6 meses (según banco) |
¿Puedo usar un avalúo bancario para vender?
No conviene. El avalúo bancario sale conservador y el precio que trae puede estar debajo del mercado real. Si lo usas como referencia de venta, dejas dinero en la mesa. Para vender, siempre comercial.
¿Puedo usar el avalúo comercial en el banco?
No, salvo que el banco lo acepte por excepción. Lo normal es que el banco pida su propio avalúo con su perito.
Cuándo se piden los dos
Pasa seguido: el vendedor manda hacer avalúo comercial para fijar precio, y el comprador necesita avalúo bancario para su crédito. Son dos trabajos paralelos; cada parte paga el suyo. La casa puede coordinar ambos para que la visita del perito del banco se agende sin fricción con la ocupación del inmueble.
